新築住宅の固定資産税について【決め方・調査方法など】

先日我が家にようやく固定資産税の調査が入りました。
調査自体は３０分程度で「え？何を見てるの？」って思ってしまうくらいサッと終わってしまいましが、せっかくなのでこれを期に新築住宅の固定資産税についてまとめてみました。

家を建てるのにかかるお金は住宅ローンや家具家電費用だけではありません。
忘れちゃいけない「固定資産税」。税金が好きだという人は稀でしょうが、家づくりするなら考えないワケにはいきません。

固定資産税・都市計画税とは？

固定資産税とは土地・家屋・償却資産などの固定資産を所有している人が、固定資産の価格を基に算定された税額を、固定資産のある市町村に納める税金のことです。

都市計画税とは、道路や公園の整備などの都市計画事業のための費用に充てることを目的として、市街化区域内にある土地・家屋に課税される税金のことです。
都市計画税は市街化調整区域内の土地建物には課税されません。

固定資産税・都市計画税を納める人は？

税金を納める義務のある人のことを「納税義務者」と呼びます。
固定資産税・都市計画税の納税義務者は、毎年１月１日に固定資産を所有している人になります。

課税基準日

毎年１月１日時点で家屋と認められるものに課税されますので、建物の完成が１月２日であった場合などは翌年の１月１日時点で所有しているとみなされ、同年の４月に評価額が決定します。

例えば我が家の場合、登記上は2020年１月１８日に建物を取得していることになっていますので、評価額の決定は2021年の４月となり、課税開始も2021年の５月からとなります。

固定資産税の評価額はどうやって決まるの？

固定資産税は「評価額」に税率を乗じて計算されます。
現在の固定資産税の税率は1.4%、都市計画税は0.3%です。

例えば、評価額が1,000万円だったとすると、

これが、１年間で納めなければならない税額となります。

それでは、肝心要の「評価額」はどうやって決まるのでしょうか？
この評価額の決定には、以下の計算式が使われています。

再建築価格とは？

再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において新たに建築する場合に必要となる建築費のことです。
家屋で使用されている材料（外壁・フローリング・壁紙などなど）には、国のほうでひとつひとつに材料費が定められており、再建築費は材料費の総和により計算されます。イメージとしては私達がハウスメーカーに支払った金額から、人件費や中間マージン、利益などを差っ引いた金額…といった感じでしょうか。

また、この材料費には物価の変動が加味されており、例えば鉄の価格が著しく高騰すると鉄骨の材料費が上がり、再建築費も上がります。
ただしこれにより、評価額が上がっても税金が上がることはありません。

経年減点補正率とは？

家屋は経年・使用によって劣化していき、価値が減少していきます。建築後の年数の経過によって生じる減価を補正するための割合を「経年減点補正率」と言います。

経年減点補正率は１年ごとに数値が決まっていますが、評価額の見直し自体は３年に１度のため、経年によって税額が安くなるのは３年に１度ということになります。

評価額の縦覧・閲覧

固定資産税の基準となる評価額が適正かどうかを客観的に判断できるように、評価額の決定日である４月１日から第１期の納期まで「土地・家屋価格等縦覧帳簿」を無料で見ることができます。
この「土地・家屋価格等縦覧帳簿」には、自分の固定資産だけでなく、自分の固定資産の属する自治体が管轄する土地・家屋の評価額まで見ることができます。

つまり、ご近所さんのお家の評価額を確認できるというワケですね。

また、自分の固定資産の評価額は「固定資産課税台帳」にて閲覧することができます。ただし有料です。（４月１日から第１期の納期までは無料）

どちらも本人確認書類を持って自治体の担当窓口まで行く必要があります。

いつまでに納付すればいいの？

課税基準日（１月１日）に課税対象となった土地・家屋の所有者に対して、同年５月に納税通知書が郵送されます。
納税の期日は以下の通りとなっています。

基本的には各月の末日が期限となりますが、休日を挟む場合などがありますので正確な期日は納税通知書を確認しましょう。
特に第１期は納付書が郵送されてから期限までの期間が短く、自動車税なども５月なので注意が必要です。

どこで納付するの？

公共料金の支払いと同様に、通知書を使ってコンビニ・銀行・郵便局・市役所・支所などで納付することができます。
また、通知書の中に口座振替依頼書が同封されていますので、必要事項の記入して金融機関に提出することで引き落としにすることもできます。

新築住宅に対する減額措置

次の要件を満たす住宅については一定の期間・範囲で固定資産税が1/2に減額されます。

このように定義がしっかりと決まっていますが、要するに「普通に新築」すれば全ての要件を概ね満たせるようになっています。

例えば、先ほどの評価額が1,000万円の住宅の床面積が120㎡であったとすると、固定資産税は以下のように減額されます。

一方で、我が家のように床面積が120㎡を超える場合はどうなるのでしょうか？例として、我が家の床面積127.13㎡を用いると、計算は以下のようになります。（評価額1,000万円と仮定）

120㎡というと約36坪です。税金という観点から見ると、新築住宅はこの大きさに収めるものが最も賢い選択で言えるでしょう。

減額される期間は？

固定資産税の減額措置には期間が決まっていて、住宅が「一般住宅」か「認定長期優良住宅」かで期間が異なります。

認定長期優良住宅とは？

認定長期優良住宅とは、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」による認定を受けて建築された住宅のことです。
これによると、認定を受けるためには以下の９項目を満たす必要があります。

住宅用地の特例措置とは？

住宅だけでなく土地にも税金がかかってきますが、住宅用地に関しては固定資産税の評価額を減額する特例措置があります。
これを「住宅用地の特例措置」と呼びます。

例として、評価額1,000万円の200㎡の土地に家を建てたとしましょう。このときの固定資産税と都市計画税は以下のようになります。

もう一つ例として我が家の土地の場合も計算してみましょう。土地は288.21㎡です。上の例と同様に評価額は1,000万円とします。

我が家のように竿旗部分が大きく取られているような土地は、住宅を建てられる部分が狭い割に土地面積が大きくなりがちです。
土地を購入する際は200㎡がひとつのラインになりますので注意しましょう。

新築住宅に対する固定資産税の減額措置には３～７年の期間がありましたが、住宅用地の特例措置は土地に住宅が建っている限り減額され続けます。

固定資産税調査の流れ

調査日の３週間程度前に、役所から「調査したいんだけど予定どう？」の郵便が届きますので、日程の都合が悪い場合は折り返し連絡を入れましょう。調査の日時を変更することができます。
また、コロナウイルス等の感染防止の観点から家に入ることをお断りすることもできるみたいです。その場合、調査は建築図面を見るだけになります。

事前に用意しておくもの

調査にあたり、以下のものを用意しておくようにお願いされました。

• 建築図面
• 建築確認済証
• 見積書
• 印鑑

このうち、「建築確認済証」と「見積書」は調査当日に要求されませんでした。
セキスイハイムでは引き渡しのときに建築図面をまとめたものを頂くことができましたが、もし見当たらないという人はハウスメーカーに連絡して郵送してもらいましょう。

調査当日の流れ

調査自体はクローゼットを開けてみたり、キッチンの幅を測ったり、外回りを見て周ったりしただけで、ものの１５分程度で終わってしまいました。
調査が行われてる間、担当の方から渡された書類に記入と捺印を行いました。

1. 新築住宅に係る固定資産税減額申告書
   →「新築住宅に対する減額措置」を受けるために必要
2. 宅地使用状況申告書
   →「住宅用地の特例措置」を受けるために必要
3. 不動産取得申告書
   →今回は触れていませんが「不動産取得税の課税標準の特例」を受けるために必要

…という感じで、上で紹介した税金の減額措置を受けるために必要な書類は全て調査員の方が持ってきてくれます。

その後１５分程度を使って税金についての説明を受け、調査は３０分で終了となりました。

終わりに

というわけで長くなってしまいましたが、セキスイハイムの新築住宅（38.5㎡）の固定資産税が判明するのは来年の４月ということになりました。
１月１日に不動産を持っているかどうかが税金が掛かるか掛からないかの基準でしたので、狙ったワケではありませんが１月３０日引き渡しというのはラッキーでした。

一方で住宅ローン控除はまだ申請できていませんので、総合的な金銭の損得は判断できかねますが…。